Möte 2024-05-06

I Skärholmens stadsdel uppförs Projekt Vårbergstoppen med 300 nyproducerade hyreslägenheter. Projektet omfattar två fastigheter med sex respektive sju våningar och uppförs av bolagen Fastighets AB Lomholmen 1 och Fastighets AB Viggholmen 1. Bolagen är samägda av Åke Sundvall AB och Heba Fastighets AB. Idag pågår byggproduktion och AB Svenska Bostäder har förhandlat med ägarna om att förvärva projektet i bolagsform, det vill säga ett förvärv av bolagen Fastighets AB Lomholmen 1 och Fastighets AB Viggholmen 1.

Fastigheterna ligger längs med Vårbergsvägen, cirka en kilometer från Vårbergs centrum och tunnelbanestation. Fastigheterna ansluter till Vårbergstoppens park där Stockholms stad nyligen genomfört en stor upprustning i syfte att skapa en ny stadspark. AB Svenska Bostäder har idag cirka 2000 lägenheter i Skärholmen. Av dessa är närmare 400 belägna i Vårberg.

AB Svenska Bostäders styrelse har den 7 mars 2024 beslutat om och därefter hemställt ärendet till koncernstyrelsen och kommunfullmäktige för beslut att godkänna bolagets förvärv av samtliga aktier i bolagen Fastighets AB Lomholmen 1 och Fastighets AB Viggholmen 1, och därigenom även indirekt fastigheterna till en total investeringsutgift om 729 mnkr. Vårbergstoppen bedöms vara en attraktiv del av Skärholmen, som i nuläget är ett av Stockholms mest expansiva utvecklingsområden.

Inför tillträdet har AB Svenska Bostäder krav på att säljaren ska uppnå en viss uthyrningsgrad. Fastigheterna är friköpta och säljaren sköter den initiala uthyrningen av lägenheter via Bostadsförmedlingen. Därmed har många risker som normalt ingår i bolagets egen nyproduktion reducerats. Bolaget redogör dock för en viss risk för ökade avkastningskrav och sänkta marknadsvärden vilket kan påverka investeringskalkylen negativt.

Stadsledningskontoret och koncernledningen bedömer och förutsätter att samtliga möjliga risker är tillräckligt utredda och hanterade, så att det finns en tillräcklig buffert och planering för att hantera den påverkan de kan få på det föreslagna förvärvet i detta ärende om de faller ut.

Förvärvet innefattar en utgift större än 300 mnkr varför ärendet ska beslutas av koncernstyrelsen och kommunfullmäktige. Med förväntade hyresnivåer och normala avkastningskrav för bostadsfastigheter i området uppnås ett positivt resultat. Därför föreslås att koncernstyrelsen och kommunfullmäktige beslutar om att godkänna att AB Svenska Bostäder förvärvar bolagen Fastighets AB Lomholmen 1 och Fastighets AB Viggholmen 1.

Exploateringen av Skärholmsdalen innefattar skapandet av 800-1100 bostäder, ett vårdboende, lokaler för centrumändamål och kontor samt två nya förskolor och utbyggnad av en befintlig förskola. Exploateringen kräver omläggning av befintliga VA-ledningar samt utbyggnad av VA-ledningsnätet.

Exploateringsområdet är komplext och innehåller flera utmaningar för både VA och övrig byggnation. Inom planområdet finns ett större sättningsskänsligt område. Under planområdet drivs också arbetet med Förbifart Stockholms tunnlar och Spårväg Syd:s planerade sträckning går i Skärholmsvägen, i projektets östra del. Förbifart Stockholm har en miljödom som reglerar hur mycket projektet tillåts sänka grundvattennivåerna inom sitt påverkansområde vilket kan försvåra genomförandet av SVOAs arbete med ledningsförläggningar.

Stockholm Vatten och Avfall AB (SVOA) genom dotterbolaget Stockholm Vatten AB söker ett reviderat inriktningsbeslut för att dels följa exploateringsnämndens uppdelning och planering för utbyggnad i två etapper och dels för att SVOAs projekt har identifierat betydande kostnadsökningar. Totalkostnaden i prisnivå november 2023 har ökat från 170 miljoner kronor till 460 miljoner kronor, vilket motsvarar 640 miljoner kronor inklusive förväntad kostnadsutveckling under projektets löptid till 2029.

De faktorer som påverkat totalkostnaden består främst av det förändrade marknadsläget med kraftigt ökade kostnader. Även omfattningen av entreprenaden, mängden bergschakt, markförstärkning och behovet av provisorier är betydande faktorer.

Projektet drivs av exploateringsnämnden som äger den övergripande tidplanen och är byggherre för entreprenaden. Projektet i sin helhet bedöms vara klart 2033. SVOA beräknar att entreprenaden tillhörande bolaget avslutas 2029.

Koncernledningen och stadsledningskontoret ser positivt på exploateringsprojektet Skärholmsdalen som tillför ett stort antal bostäder, ett vårdboende, verksamhetslokaler och förskolor i ett av översiktsplanens fokusområden. Genom att stadsrummet längs Skärholmsvägen utvecklas stärks kopplingen mellan Skärholmen och Sätra.

Koncernledningen och stadsledningskontoret konstaterar att de investeringsåtgärder som krävs inom vatten och avlopp för att genomföra projektet Skärholmsdalen är omfattande, och att de beräknade inkomsterna inte täcker utgifterna. De totala inkomsterna för projektet beräknas till 122 miljoner kronor baserat på 2024 års gällande taxor att jämföra med utgifterna om 460 miljoner kronor. Den låga täckningsgraden beror på att anläggningsavgifterna för flerbostadshus är låga jämfört med kostnaden för att bygga ut VA inom detta exploateringsområde. Underskottet i detta exploateringsprojekt kommer leda till att resterande belopp behöver finansieras utifrån den löpande VA-taxan.

Koncernledningen och stadsledningskontoret uppmanar SVOA att se över taxorna över tid och med särskilt fokus på anläggningsavgifterna för att uppnå högre kostnadstäckning i exploateringsprojekt.

Koncernledningen och stadsledningskontoret uppmanar SVOA till att i samarbete med exploateringsnämnden genomlysa projektet efter besparingsåtgärder. Det är av yttersta vikt att minimera utgifterna i projektet.

Koncernledningen och stadsledningskontoret noterar att den reviderade projektbudgeten innehåller ökade reserver. Stadsledningskontoret och koncernledningen vill understryka betydelsen av väl underbyggda underlag för nya projekt med tillräckliga riskreserver i tidiga skeden. Då många förändringar har skett som en följd av exploateringsprojektets framdrift konstaterar koncernledningen och stadsledningskontoret att förutsättningarna för projektet inte varit tillräckligt klarlagda från projektstarten.

Stockholms stad bygger en ny stadsdel på Årstafältet med cirka 7000 bostäder. Årstafältet är en viktig del i förverkligandet av översiktsplanen med bostäder för en växande befolkning och service i söderort. Den nya stadsdelen kopplar samman Östberga med Årsta och är ett led i att utveckla en inkluderande stad. Beslut i kommunfullmäktige om att exploatera Årstafältet fattades ursprungligen 2010.

Exploateringen på Årstafältet är planerad att utföras i åtta etapper, genom ett flertal detaljplaner. Staden genom exploateringsnämnden har valt att samordna vissa av etapperna och genomföra en gemensam groventreprenad i vilken ingår bland annat att förstärka marken för att möjliggöra byggnation av gator och ledningar, anläggande av gator och VA för kommande bostäder. Stockholm Vatten och Avfall AB (SVOA) kommer att följa den planerade etappindelning med åtta etapper, med undantag av den första etappen av exploateringen, där anpassningar mot befintligt ledningssystem behöver göras, vilket leder att till att SVOAs etapp 1 är betydligt större än exploateringsnämndens.

Detta ärende avser reviderat genomförandebeslut om 1 229 miljoner kronor för SVOAs dotterbolag Stockholm Vatten ABs projekt Årstafältet Etapp 1. Detta är en ökning med 465 miljoner kronor sedan tidigare beslut. De ökade kostnaderna beror främst på prisindexökningar om 167 miljoner kronor samt 298 miljoner kronor relaterat till masshantering, risker kopplade till byte av entreprenör, tidsförlängning av projektet samt flertalet ytterligare mindre förändringar.

SVOA beräknar att inkomsterna i projektet totalt uppgår till 774 miljoner kronor. 737 miljoner kronor av inkomsterna beräknas komma från exploateringsnämnden enligt gällande genomförandeavtal och 37 miljoner kronor i form av anläggningsavgifter från byggaktörer.

Projektet är i genomförandefasen och inkluderar omläggning av befintliga huvudledningar, utbyggnad av en dagvattendamm, anläggning av en tryckstegringsstation och pumpstation samt anläggning av ett nytt lokalt ledningsnät.

Koncernledningen och stadsledningskontoret konstaterar att ett reviderat genomförandebeslut för exploateringen av Årstafältets etapp 1, inom vilket SVOAs projekt till största delen ingår, godkändes av kommunfullmäktige den 28 september 2020. Koncernledningen och stadsledningskontoret konstaterar vidare att SVOAs projekt är en del av genomförandet av etapp 1 och en grundförutsättning för genomförandet av hela Årstafältet. Koncernledningen och stadsledningskontoret uppmanar SVOA och exploateringsnämnden att tillsammans utforma och genomföra investeringarna så kostnadseffektivt som möjligt och att arbeta för att förbättra de ekonomiska förutsättningarna för genomförandet av de kommande etapperna inom projektet. Då det är ett projekt med hög komplexitet är det angeläget att bolaget arbetar aktivt med kostnadskontroll och prognossäkerhet.

Koncernledningen och stadsledningskontoret noterar att bolaget nu har inkluderat indexberäkningar i sitt beslut och därmed efterlever de uppdaterade investeringsanvisningarna från moderbolaget som började gälla i januari 2024. I de nya investeringsanvisningarna ställs särskilda krav på projekt över 1 000 miljoner kronor, bland annat ska en särskild styrgrupp för projektet inrättas. När det gäller de investeringar som SVOA genomför till följd av exploateringsprojekt kommer detta hanteras genom att SVOA ingår i den stadsövergripande styrgrupp som finns för dessa projekt enligt stadens styrning av stora projekt SSIP.

Koncernledningen och stadsledningskontoret uppmanar SVOA att kontinuerligt återkomma till sin styrelse och till koncernledningen med lägesredovisningar i samband med tertialrapporteringar.

Stockholm Vatten och Avfall AB (SVOA) via dotterbolaget Stockholm Vatten AB övertog ansvaret som huvudman för den allmänna VA-anläggningen i Huddinge kommun 1997. Övertagandet innebär bland annat ett samarbete med Huddinge kommun gällande utbyggnaden av allmänna anläggningar i fritidshusområden som övergår till områden som är avsedda för permanentboende, så kallade ”omvandlingsområden”.

SVOA har arbetat med utbyggnaden av den allmänna VA-anläggningen i omvandlingsområdet Vidja tillsammans med Huddinge kommun och deras utbyggnadsplan sedan 2004.

Utbyggnaden i området har delats in i två etapper, etapp 1 och 2. Vidja etapp 1 färdigställdes 2016, där cirka 125 nya abonnenter införlivades i VA-kollektivet. Detaljprojekteringen för Vidja etapp 2 har pågått sedan 2014, etapp 2 är vidare indelat i deletapp 2A och 2BC. Deletapp 2A är nu i genomförandefasen medan deletapp 2BC snart är färdigprojekterat. Entreprenaden för deletappen förväntas starta under 2024 och färdigställas under 2028.

SVOA söker nu ett reviderat genomförandebeslut för en investeringsutgift om 617 miljoner kronor som en följd av kostnadsökningar samt omfattningsförändringar. Tidigare genomförandebeslut från mars 2020 om 256 miljoner kronor behöver således revideras med 361 miljoner kronor, där prisindexjusteringar står för 151 miljoner kronor och omfattningsförändringar samt utfallna risker om 210 miljoner kronor. Största delen av förändringarna är kopplat till behovet av att bygga ett dagvattennät samt de geotekniska förutsättningarna på platsen.

Det reviderade genomförandebeslutet gäller en exploatering utanför Stockholm stads gränser men där SVOA har huvudmannaskapet för vatten och avlopp. Huvudmannaskapet innebär enligt lagen om allmänna vattentjänster att när området blivit verksamhetsområde för dagvatten måste huvudmannen för vatten och avlopp bygga ut ett dagvattennät. Koncernledningen och stadsledningskontoret är väl införstådda med att det är en tvingande åtgärd att förse Vidja med VA-tjänster och inklusive dagvattennät. Då det tillkommande dagvattennätet utgör en stor del av utgiftsökningen hade det varit fördelaktigt om åtgärden identifierats tidigare. Koncernledningen och stadsledningskontoret vill att bolaget tillser att lärdom dras av denna erfarenhet för att ej upprepas igen.

Koncernledningen och stadsledningskontoret anser att inkomsterna i form av anläggningsavgifter är låga i förhållande till den totala investeringen. Detta leder till att en stor del av investeringen kommer att betalas av framtida brukningsavgifter. Koncernledningen och stadsledningskontoret vill över tid se att en större del av utgifterna för exploatering samt omvandlingsområden täcks av anläggningsavgifter för att bättre balansera vilka kostnader som finansieras av anläggningsavgifter respektive brukningsavgifter.

Koncernledningen och stadsledningskontoret noterar att bolaget nu har inkluderat indexberäkningar i sitt beslut och därmed efterlever de uppdaterade investeringsanvisningarna från moderbolaget som började gälla i januari 2024. Koncernledningen och stadsledningskontoret uppmanar SVOA att kontinuerligt återkomma till sin styrelse och till koncernledningen med lägesredovisningar i samband med tertialrapporteringar.