Övergripande avtal med Atrium Ljungberg AB
Staden har träffat ett övergripande avtal med Atrium Ljungberg AB. I avtalet framgår att markanvisningen för kvarteret Hamnmästaren inom fastigheten Södermalm 7:87 upphör att gälla, och att staden ska anvisa mark till Atrium Ljungberg AB vid Slussen, i Slakthusområdet samt i Hagastaden. Vidare innebär avtalet att staden kan anvisa marken i Hamnmästaren till Nobelhuset AB utan några restriktioner, och att Atrium Ljungberg AB har rätt att återfå en markanvisning i Hamnmästaren på marknadsmässiga villkor om det inte skulle bli något Nobel Center på platsen.
Tidig markreservation för ett Nobel Center inom del av Södermalm 7:87 vid Slussen på Södermalm, till Nobelhuset AB
Staden och Nobelhuset AB har träffat ett avtal om en tidig markreservation för ett Nobel Center vid Slussen. Nobel Center ska bli en byggnad med en bred publik verksamhet i Alfred Nobels anda. Verksamheten ska kombinera aktiviteter från Nobelprisets olika kunskapsområden - naturvetenskap, litteratur och fred. Planerna omfattar utställningar, skolprogram, vetenskapliga aktiviteter och möten, samt restaurang och café. Nobel Center har ambitionen att bli ett av Stockholms mest attraktiva besöksmål och det förväntade besöksantalet är cirka 600 000 besök per år.
Den tidiga markreservationen avser användning för Nobel Center, vilket bedöms rymmas inom gällande detaljplan. Den blivande byggrätten uppgår till maximalt cirka 20 000 m2 BTA för kontor och centrumändamål men mer trolig byggnadsvolym för ett Nobel Center blir ca 14 000 m2 BTA. Marken avses upplåtas med tomträtt till Nobelhuset AB. Den byggrätt som kommer att användas för Nobel Centers verksamhet såsom till exempel utställningar, skolverksamhet och publika evenemang ska åsättas avgäld i enlighet med vad som gäller för bostäder. Avgälden ska beräknas enligt de av kommunfullmäktige beslutade principer för tomträttsavgäld som gäller vid den tidpunkt då tomträttsavtalet träffas. Avgäld för ytor för eventuell kommersiell verksamhet ska bestämmas under projektets gång, på marknadsmässiga villkor.
En tidig markreservation skiljer sig från en markanvisning enligt stadens markanvisningspolicy genom att man befinner sig i ett mycket tidigt skede och alla förutsättningar enligt policyn inte är uppfyllda. Reservationstiden är kortare, ett år istället för två år som vid en markanvisning. Nobelhuset AB kommer under detta år att arbeta med att söka finansiering för projektet. En efterföljande markanvisning kommer att ske enligt de principer som kommunfullmäktige beslutat om i stadens markanvisningspolicy.
I markreservationen fastslås vissa huvudprinciper som staden och Nobelhuset AB förbinder sig att följa. Under det år som den tidiga markanvisningen löper kommer staden tillsammans med Nobelhuset AB att utreda ett antal frågor. En översyn kommer att göras av hur kajens planerade utformning fungerar med Nobel Centers syfte och verksamhet. Cykelstråket kommer att studeras specifikt.
Staden svarar för överdäckningen av Stadsgårdsleden. Staden står för och bekostar de eventuella omprojekteringar som blir resultatet av ovanstående utredningar, samt för sin del av de utredningar som är nödvändiga för detta syfte. Staden står för och bekostar även nödvändiga arkeologiska undersökningar.
Överdäckningen av Stadsgårdsleden kommer att bli en del av Nobel Centers grundläggning. Nobelhuset AB står för och bekostar det underlag som staden behöver för att staden ska kunna göra de anpassningar som behövs av projekt Slussen.
För att kvarteret Hamnmästaren ska kunna bebyggas enligt tidplanen för projekt Slussen krävs att de utredningar som ska göras inte leder fram till omfattande ändringar i produktionsplaneringen.
Den enskilda utformningsfråga som bedöms ha störst potentiell påverkan på tidplanen och ekonomin i projekt Slussen rör utformningen av själva byggnaden, och hur grundläggningen av hus och tunnel kan behöva anpassas. Ett Nobel Center behöver byggas med större invändig rumshöjd än ett konventionellt kontorshus, vilket ger nya förutsättningar för konstruktion av underliggande betongstrukturer och en osäkerhet i hur många våningar som ett Nobel Center kommer att kunna rymma.
Om staden skulle avbryta projektet i strid med vad som följer av avtalet ska staden ersätta bolaget för de förgäveskostnader som bolaget drabbas av.
Expertrådet har godkänt värderingen den 13 februari 2020. Expertrådet har till uppgift att ta ställning till och rekommendera värderingar för fastigheter inom främst exploateringsnämndens ansvarsområde. Expertrådets ärenden bereds av exploateringskontorets avdelning Mark och Värdering.
Markanvisning för handels- och centrumändamål inom fastigheterna Södermalm 6:36 (blivande Blå Bodarna 1) och Södermalm 7:87 vid Slussen i stadsdelen Södermalm till Atrium Ljungberg AB
Markanvisningen omfattar den nya Handelsplatsen i nya Slussen. Handelsplatsen kommer att omfatta ca 16 400 m2 BTA butiksytor, biutrymmen och allmänna kommunikationsytor. Den uthyrningsbara ytan uppskattas till ca 8 000 m2 LOA och kommer att innehålla ett 50-tal butiker och serviceenheter. En fastighet med tillhörande 3D-utrymmen ska bildas och Atrium Ljungberg AB ska efter fastighetsbildning förvärva marken för 25 583 kr per m2 LOA.
Staden utför för närvarande arbeten för de brokonstruktioner som ska bära upp Katarinavägen och utgöra handelsplatsens grund, golv, väggar, tak. Atrium Ljungberg AB ska utföra stomkomplettering, inredning och bygga Katarinapaviljongen enligt stadens gestaltningskrav. Staden tar ansvar för kommande underhåll av brokonstruktionen, till exempel byte av tätskikt under gatan, och staden tillförsäkras tillträde för att kunna utföra detta. Atrium Ljungberg AB åtar sig att inte ställa skadeståndskrav på staden med anledning av underhållet, och står själv för sådant underhåll av konstruktionen som är kopplat till handelsverksamheten.
Exploateringsnämnden bedömer att det är av stor vikt att en aktör utses för att samverka med staden gällande utformning och genomförande av handelsplatsen. Anläggningen kan optimeras och risken för förgävesinvesteringar minimeras. Atrium Ljungberg AB bedöms som en lämplig aktör mot bakgrund av förhållandena på platsen, näraliggande fastighetsinnehav, affärsidé, erfarenhet av liknande projekt och förutsättningar i övrigt. Bolaget bör ha goda förutsättning för synergieffekter med intilliggande fastigheter, vilket gynnar platsens långsiktiga utveckling.
Handelsplatsen innehåller stor andel kommunikationsytor mellan de olika kollektivtrafikslagen samt gångtrafik, och relativt liten andel butiksyta, varför förutsättningarna för en bärkraftig handel bygger på att staden och Region Stockholm bidrar till driften av de allmänna ytorna. Staden åtar sig att bidra till drift och underhåll av det gångstråk med rulltrappor och hiss, som ska kunna hålla öppet dygnet runt. Region Stockholm kommer också att bidra enligt gällande genomförandeavtal med staden. Ett nattöppet område genom handelsplatsen kommer att kräva kontinuerlig bevakning och städning för att vara tryggt de tider då tunnelbanan eller Saltsjöbanan inte bidrar till att befolka platsen.
Till handelsplatsen ska höra en cykelhall som planeras mot kajen. Atrium Ljungberg AB åtar sig att etablera ett koncept med parkering och annan cykelservice. Om detta efter en rimlig prövotid inte visar sig bärkraftigt får annan verksamhet etableras inom ramen för detaljplanen, under förutsättning att tilläggsköpeskilling erläggs för motsvarande antal m2 LOA.
Expertrådet har godkänt värderingen den 13 februari 2020.
Markanvisning för hotelländamål inom fastigheten Södermalm 7:87 vid Slussen i stadsdelen Södermalm till Atrium Ljungberg AB
En påbyggnad med hotell på tunnelbanestation Slussen i kvarteret Ormen är ett nygammalt exploateringsprojekt som startade med att PEAB fick en markanvisning år 1997. Projektet genomfördes aldrig och markanvisningen avslutades 2012 av staden med anledning av genomförandet av nya Slussen. Den nya detaljplanen för Slussen hade då också ändrat förutsättningarna för hotellet.
Markanvisningen syftar i ett första skede till att utreda om ett genomförande är möjligt med hänsyn till byggnadstekniska och genomförandemässiga frågor. Hotellet utgör en påbyggnad på den befintliga tunnelbanestationen och förutsätter därför ett genomförandeavtal med Region Stockholm. En dialog har inletts med Regionen som syftar till att optimera stationens ytor och om möjligt skapa en hotellentré i gatuplanet vid Katarinavägen eller Ryssgården. Byggrätten för hotell enligt detaljplanen möjliggör cirka 5 000 m2 BTA, men troligen kan högst 4 500 m2 BTA byggas.
Atrium Ljungberg AB ska efter fastighetsbildning förvärva marken för 25 000 kr per m2 BTA. Köpeskillingen ska baseras på faktisk utnyttjningsbar bruttoarea enligt detaljplan och ska indexregleras. Köpeskillingen är beräknad utifrån normala grundläggningsförhållanden för Stockholms innerstad och ska justeras för de extraordinära kostnader som uppstår med anledning av att byggnation ska ske på befintlig konstruktion ovan trafikerad tunnelbanestation intill tidigare bensinmack, och att bjälklag i Mariagränd ska vara körbart för allmän fordonstrafik.
Atrium Ljungberg AB bedöms som en lämplig aktör mot bakgrund av förhållandena på platsen, näraliggande fastighetsinnehav, erfarenhet av liknande projekt och förutsättningar i övrigt.
Expertrådet har godkänt värderingen den 13 februari 2020.
Markanvisning för bostäder, kontor och garage inom del av fastigheten Vasastaden 1:16, blivande kvarteren Stanford, Cambridge och Pisa, i Hagastaden, Norrmalm, till Atrium Ljungberg AB
Hagastaden är ett av kommunfullmäktige utpekat angeläget stadsbyggnadsprojekt. Genom överdäckning av E4/E20 och Värtabanan kan 6 000 bostäder byggas, varav drygt 3 000 i Stockholms stad. Det kommer att skapas omkring 50 000 arbetstillfällen inom bland annat forskning, sjukvård, handel och hotellverksamhet, varav cirka 14 000 i Stockholms stad.
Den första detaljplanen antogs av kommunfullmäktige i mars 2010 och samtidigt godkändes genomförandebeslutet.
Föreslagen markanvisning omfattar de blivande kvarteren Stanford, Cambridge samt Pisa och det blivande Bellmansgaraget med cirka 300 parkeringsplatser. Kvarteren Stanford och Cambridge anvisas för bostadsändamål och kvarteret Pisa anvisas för konstorsändamål med koppling till Life Science. I bottenplanen av bostads- och kontorsbyggrätterna ska publika lokaler inrymmas. Staden ges i förslaget till markanvisningsavtal rätt att förvärva lokaler för en förskola i ett av kvarteren.
Föreslagen markanvisning omfattar nybyggnation av cirka 31 000 m2 ljus BTA för bostadsändamål, vilket innebär cirka 310 bostäder i kvarteren Cambridge och Stanford samt cirka 23 000 m2 BTA kontorslokaler i kvarteret Pisa. Markområdet föreslås att markanvisas tillsammans med det underliggande Bellmansgaraget, där cirka 300 parkeringsplatser ska anläggas. Anläggande av Bellmansgaraget är en förutsättning för att de tre kvarteren ovan garaget ska kunna byggas.
Markområdet ska avstyckas från fastigheten Vasastaden 1:16 och avses överlåtas med äganderätt till Atrium Ljungberg AB. Området för markanvisningen är beläget ovanpå överdäckningen av E4/E20 samt Värtabanan och försäljningspriset för marken är satt med hänsyn till de komplicerade grundläggningsförhållandena. Köpeskillingen för kontor föreslås till 23 400 kr/m2 BTA och för bostäder till 21 500 kr/m2 ljus BTA. Köpeskillingen för kommersiella lokaler i bottenplan av husen föreslås till 13 600 kr/m2 BTA. Pris för förskolelokaler föreslås uppgå till 10 200 kr/m2 BTA. Samtliga priser är angivna i prisläge 2020-02-01.
Stadens utgifter som följer av markanvisningen bedöms rymmas inom tidigare fattat genomförandebeslut.
Markområdet är beläget ovanpå överdäckningen av E4/E20 samt överdäckningen av Värtabanan. Atrium Ljungberg AB ska enligt förslaget till markanvisningsavtal följa de krav och restriktioner som Staden ställer vid byggnation ovan tunnlarna. Detta är en viktig förutsättning som får stor påverkan på konstruktionen av de nya husen och garageanläggningen.
Expertrådet har godkänt värderingen den 13 februari 2020.
Markanvisning för kontor/hotell m.m. inom fastigheten Sandhagen 15 i Johanneshov till Atrium Ljungberg AB
Kommunfullmäktige fattade inriktningsbeslut för Slakthusområdet den 3 april 2017. Den 6 maj 2019 godkände kommunfullmäktige ett aktieöverlåtelseavtal mellan Stockholms stad och Atrium Ljungberg AB. I aktieöverlåtelseavtalet ingick försäljning av byggnader, upplåtelser av tomträtter för industri- och kontorsändamål samt markanvisningar inom Slakthusområdet.
Atrium Ljungberg AB föreslås få en markanvisning på ca 4 000 m2 BTA för kontor/hotell med bottenvåningslokaler inklusive en före detta köttförsäljningsbyggnad om ca 80 m2 (Hus 3) och befintliga skyddsrum under mark. Den före detta köttförsäljningsbyggnaden har av Stadsmuseet åsatts ett högt kulturhistoriskt värde (blå) och ska bevaras. Byggnaden saknar försörjning av el, vatten och uppvärmning. Under mark finns ett större skyddsrum som består av fem enheter och har en kapacitet för ca 900 personer.
Vid försäljningen av marken ska köpeskillingen baseras på byggrätten enligt blivande detaljplan. Ingen köpeskilling utgår för Hus 3 och inte heller för befintliga utrymmen under mark. Parterna är överens om att priset för kvartersmarken vid denna försäljning ska vara för kontor 19 000 kr per m2 BTA och för bottenvåningslokaler 11 500 kr per m2 BTA. Värdetidpunkten för kontor är januari 2020 och för bottenvåningslokaler juni 2018.
Exploateringen kräver ny detaljplan. Planbeställning bedöms ske under 2020 i samband med beslut om markanvisningar för övriga kvarter inom norra delen av Slakthusområdet. Atrium Ljungberg AB är införstått med att området för markanvisningen berörs av utbyggd tunnelbana till söderort. Tider för när Atrium Ljungberg AB kan komma åt markområdet är beroende av det samordningsavtal som är under framtagande mellan Atrium Ljungberg AB och FUT.
Expertrådet har godkänt värderingen den 13 februari 2020.
Ekonomiska konsekvenser för staden
Avsikten med det markanvisningsavtal som upphör att gälla för kvarteret Hamnmästaren inom fastigheten Södermalm 7:87, var att staden skulle sälja markområdet för 17 500 kr per m2 ljus BTA i prisnivå 2013-02. Den senaste indexuppräkningen gjordes 2019. Markpriset var då 29 740 kr per m2, vilket skulle motsvarat minst 481 mnkr. När marken upplåts med tomträtt får staden istället avkastning på markvärdet och framtida markvärdestegringar i form av tomträttsavgälder. Den årliga intäkten för staden beräknas uppgå till cirka 10 mnkr om den totala byggnadsvolymen nyttjas. Nuvärdet av framtida tomträttsavgälder beräknas uppgå till cirka 250 mnkr.
Markreservationen för ett Nobel Center beräknas i detta tidiga skede innebära kostnader om cirka 250 mnkr, vilket är i paritet med tidigare fattade beslut om en projektbudget för Nobel Center. Bedömningen av kostnaderna är osäker då det behöver utredas vidare hur ett Nobel Center ska kombineras med projekt Slussen. Exploateringsnämnden har för avsikt att behandla en lägesredovisning för projekt Slussen.
Markanvisningen som Atrium Ljungberg AB erhåller för handelsplatsen vid Slussen innebär att staden säljer utrymmena för 25 583 kr per m2 LOA. Den uthyrningsbara ytan uppskattas till cirka 8 000 m2 LOA. Detta innebär en försäljningsinkomst till staden om cirka 205 mnkr. Stadens kostnader utgörs av grundläggning samt byggande av den brokonstruktion som bär upp stadens gatu-, park- och torganläggning och utgör stomme för handelsplatsen.
Staden kan dra av momsen i kommunkontot under byggtiden, men när staden överlåter konstruktionerna till Atrium Ljungberg AB eller en gemensamhetsanläggning där fastighet ingår måste moms som avser förvärvade delar återbetalas till skatteverket. Atrium Ljungberg AB ska kompensera staden för detta. Staden upprättar en jämkningshandling som innebär att Atrium Ljungberg AB i sin tur kan dra momsen, antingen direkt eller under en 10-årsperiod. Om Skatteverket skulle kräva att jämkningen ska ske under en 10-årsperiod ska staden kompensera Atrium Ljungberg AB för del av räntekostnaden med en engångsersättning på 10 procent av momsbeloppet.
Handelsplatsen ingår i projekt Slussen och de ekonomiska konsekvenserna av markanvisningen för handelsplatsen bedöms rymmas inom befintligt genomförandebeslut.
Staden kommer att äga hiss och rulltrappor för att säkerställa ett tillgänglighetsanpassat område för gående mellan kajen och Katarinapaviljongen. Ett driftavtal ska tecknas mellan Atrium Ljungberg AB, staden och Region Stockholm. Framtida driftkostnader för staden utgörs främst av bevakning och städning. Framtida underhåll av stommen, till exempel byte av tätskikt, ska bekostas av staden medan Atrium Ljungberg AB åtar sig att inte begära ersättning för framtida störningar av verksamheten på grund av stadens arbeten. Atrium Ljungberg AB ska stå för samtliga kostnader som hör till färdigställandet av handelsplatsen efter tillträdet.
Markanvisning för ett hotell i kvarteret Ormen vid Slussen beräknas innebära en försäljningsinkomst om cirka 112 mnkr. Köpeskillingen är beräknad utifrån normala grundläggningsförhållanden för Stockholms innerstad och ska justeras för de extraordinära kostnader som uppstår med anledning av att byggnation ska ske på befintlig konstruktion ovan trafikerad tunnelbanestation intill tidigare bensinmack, och att bjälklag i Mariagränd ska vara körbart för allmän fordonstrafik. Exploateringsnämnden bedömer att projektet bör ge ett överskott till staden.
I Hagastaden erhåller Atrium Ljungberg AB markanvisning för cirka 23 000 m2 BTA, kontorslokaler, butiker/lokaler i bottenplan samt cirka 310 bostäder. Stadens försäljningsinkomst beräknas uppgå till cirka 1,2 mdkr i prisläge 2020-02-01. Stadens utgifter som följer av markanvisningen bedöms rymmas inom tidigare fattade genomförandebeslut.
Atrium Ljungberg AB erhåller vidare en markanvisning i Slakthusområdet för cirka 4 000 m2 BTA kontor/hotell med bottenvåningslokaler med ett markpris om 19 000 kr per m2 BTA för kontor och 11 500 kr per m2 BTA för bottenvåningslokaler. Detta ger en försäljningsinkomst för staden om cirka 76 mnkr. Markanvisningen ingår i inriktningsbeslutet för Slakthusområdet.
Den ekonomiska osäkerheten för markanvisningsavtalen är främst förknippad med prisutvecklingen på handels- och kontorsfastigheter eftersom köpeskillingen indexregleras, samt de justeringar av köpeskillingen som eventuellt ska göras på grund av extraordinära kostnader.
Bilagor