Projektet syftar till att möjliggöra en omvandling av Finlandsgatan i norra delen av Akalla och Husby till en stadsgata kantad av bebyggelse. Målsättningen är att med nya bostäder, skola och förskolor skapa en attraktiv och levande stadsmiljö. Utöver bostäder och skola avses området kompletteras med verksamheter, upprustning av parker/grönområden, förändrad trafiknätstruktur samt nya gång- och cykelvägar.
Det föreliggande förslaget till inriktningsbeslut innehåller nybyggnation av totalt cirka 1 400 lägenheter i flerbostadshus, varav 400 lägenheter i hyresrätt sedan tidigare markanvisats till AB Svenska Bostäder. Den aktuella exploateringen avser cirka 825 lägenheter i bostadsrätt och cirka 175 lägenheter i hyresrätt. Marken har anvisats enligt tabellen nedan:
Huvuddelen av projektets bostadsrätter planeras i Husby, medan hyresrätterna i huvudsak planeras i Akalla. Detta kan ställas i relation till att det i Husby i dag finns cirka 5 000 lägenheter, där cirka 20 procent är bostadsrätt, medan det i Akalla i dag finns cirka 4 000 lägenheter, där cirka 25 procent är hyresrätt.
Bolagen som ska bygga bostadsrätter på friköpt mark ska efter fastighetsbildning förvärva marken för 4 500 kr/kvm ljus BTA. För lokaler i bottenvåning ska bolagen förvärva marken för 2 900 kr/kvm BTA. För hyresrätter ska tomträttsavgälden bestämmas utifrån de av kommunfullmäktige beslutade principer för beräkning av avgäld som gäller vid tomträttsavtalets tecknande. För lokaler i bottenvåning har överenskommits om en årlig avgäld baserad på ett markvärde om 2 900 kr/kvm BTA. Markvärde och avgäld ska räknas om med ett index fram till tillträdestidpunkten.
Fullt genomfört innebär projektet Finlandsgatan en ökning av antalet bostäder i stadsdelarna med cirka 15 procent jämfört med dagens bostadsbestånd. Av de 825 lägenheter som anvisas för bostadsrätt är avsikten att 10-15 procent ska vara bostäder anpassade för äldre. Tillskapande av bostäder för äldre i nyproduktion bedöms ge förutsättningar till mer effektiva flyttkedjor och med det ett bättre nyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. Stadsdelsnämnden har uttryckt att de har behov av 18 bostäder enligt LSS (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade). De berörda byggaktörerna är informerade om stadsdelsnämndens önskemål och projektet följer upp att detta också planeras för.
Det tillskott av bostäder som planeras för genererar ett behov av nya skolplatser i stadsdelen. SAMS (Samordnad grundskoleplanering i Stockholm) har baserat på utbildningsnämndens prognoser bedömts att det i projektområdet behövs en skola för 630 elever. Exploateringsnämnden har anvisat mark för skola, förskola och idrottshall till Skolfastigheter i Stockholm AB (SISAB).
Exploateringsnämnden har anvisat mark inom Fastpartner AB:s verksamhetsområde för bolaget att utveckla sina tomträtter med hotell, handel och vård. Anvisningen avser ändrad användning för cirka 17 370 kvm BTA av bolagets befintliga lokaler. Avgälderna har baserats på ett markvärde för handel om 3 200 kr/kvm BTA, för vård 3 500 kr/kvm BTA och för hotell 4 500 kr/kvm BTA. Avgälderna ska räknas om med ett index fram till tillträdespunkten.
De sammanlagda utgifterna i löpande prisnivå beräknas till cirka 380,4 miljoner kronor. Investeringsutgifterna avser främst ny- och ombyggnad av gator och park, ledningsflyttar och åtgärder för hantering av dagvatten och skyfall. Projektområdet är till stor del en lågpunkt i den närmaste omgivningen och det kommer därför troligtvis att krävas omfattande vattenhanterande åtgärder för att kunna uppföra den planerade bebyggelsen. Kalkylens riskpåslag tar viss höjd för att det kan krävas större åtgärder än hittills bedömt.
Projektets nettoexploateringsutgift/ekvivalent lägenhet beräknas uppgå till 223 tkr i fast prisnivå. Detta är i jämförelse med andra motsvarande projekt en betydligt lägre utgift.
Investeringsinkomsterna beräknas till cirka 0,5 miljoner kronor, och avser ersättningar för stadens utlägg för planarbetet. Försäljning av mark beräknas ge inkomster om 354,7 miljoner kronor. Reavinsten beräknas uppgå till 354,6 miljoner kronor.
Exploateringen beräknas ge ett överskott till staden. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden för projektet redovisar ett positivt nettonuvärde om 34 miljoner kronor motsvarande 25 tkr/ekvivalent lägenhet. Ekvivalent lägenhet motsvarar den sammanlagda tillkommande ytan (BTA) för bostäder, kommersiella lokaler etc. delat med 100 (en lägenhet motsvarar 100 kvm BTA).
SISAB:s investeringsutgifter för en ny grundskola med cirka 630 elever, ny idrottshall samt en ny förskola om 8 avdelningar i anslutning till projektet beräknas uppgå till totalt cirka 400 miljoner kronor i dagens penningvärde. Det förväntade ekonomiska överskottet i projektet bedöms inte täcka SISAB:s investeringar för skola, förskola och idrottshall. En sammantagen investeringsanalys för staden som inkluderar SISAB:s utgifter visar ett negativt nettonuvärde om -366 miljoner kronor.
Bilagor